Add-on factor – co to jest i jak go obliczyć?

Add-on factor to po polsku współczynnik powierzchni wspólnych. Jest on uwzględniany przy wyliczaniu faktycznej powierzchni, za którą firma opłaca czynsz najmu za biuro. Z czego bierze się taki sposób wyliczania opłat za najem powierzchni biurowej? Odpowiedź jest prosta: kiedy wynajmujesz biuro, korzystasz nie tylko z faktycznie przynależnych Ci przestrzeni, ale także z części wspólnych budynku. Chodzi zarówno o korytarze czy lobby biurowca, jak również o hole, toalety, różnego rodzaju salki, np. współdzielone pomieszczenia socjalne czy „rekreacyjne”. Do tego mogą również dochodzić szyby windowe oraz klatki schodowe, jak również pomieszczenia techniczne budynku.

Ponieważ te części przestrzeni biurowca nie są przypisane do jednego, konkretnego najemcy, koszty ich użytkowania oblicza się jako proporcjonalny udział każdego najemcy w powierzchniach wspólnych budynku przeznaczonych dla wszystkich najemców (czyli jest on proporcjonalnie dzielony pomiędzy wszystkich, którzy z nich korzystają).

To rozwiązanie jest standardem przy wynajmie powierzchni biurowej, dlatego trzeba pamiętać o add-on factor przy szacowaniu kosztów najmu.

Współczynnik powierzchni wspólnej jest podawany procentowo. Przykładowo, jeśli powierzchnia fizyczna wynajmowanego przez Ciebie biura to 100 mkw., a współczynnik powierzchni wspólnych został ustalony na 5%, opłaty będą liczone za 105 mkw. (5 m to 5% ze 100 m, więc o tyle powiększa się przestrzeń będąca punktem wyjścia do obliczania kosztów).

Add-on factor obejmuje wszystkie opłaty z tytułu najmu, które są wyliczane w odniesieniu do powierzchni. Może więc uwzględniać:

• sam czynsz,
• opłatę administracyjną,
• opłatę eksploatacyjną.

Każda nieruchomość ma inny współczynnik powierzchni wspólnych. Wynika to zarówno ze specyfiki układu biurowca, jak i z polityki właściciela obiektu. W normie BOMA*, która zawiera wytyczne pozwalające wyliczyć add-on factor, wyróżnione są dwa podstawowe rodzaje tego współczynnika w budynkach biurowych: piętrowy oraz budynkowy.

*BOMA to jedyna norma regulująca sposób obliczania współczynnika piętrowego oraz budynkowego w odniesieniu do budynków biurowych.

Współczynnik piętrowy wylicza się – zgodnie z nazwą – w odniesieniu do przestrzeni wspólnych, które znajdują się na piętrze, gdzie mieści się wynajmowany lokal. Zgodnie z normą BOMA w takim przypadku za pomieszczenia wspólne uznaje się:

• korytarze (pod warunkiem, że korzysta z nich minimum dwóch najemców,
• wspólne pomieszczenia socjalne, np. kuchnię,
• pomieszczenia przeznaczone dla personelu sprzątającego (gdy jest ono wykorzystywane wyłącznie na potrzeby danego piętra),
• przestrzenie techniczne, takie jak piętrowe rozdzielnie elektryczne lub palarnia.

Współczynnik piętrowy jest wyliczany według wzoru:

(powierzchnia serwisowa piętra + powierzchnia socjalna piętra + powierzchnia użytkowa)/powierzchnia użytkowa.

Przykładowo, jeżeli piętro ma łącznie 1100 mkw. powierzchni, z czego 1000 mkw. jest wynajmowanych, a 100 mkw to suma powierzchni wspólnych (serwisowych i socjalnych), wyliczenie wygląda następująco:

(1000+100)/1000 = 1,1. Oznacza to, że powierzchnię najmu trzeba powiększyć o add-on factor w wysokości 10%.

Ogólnodostępna przestrzeń socjalna jest brana pod uwagę przy wyliczaniu add-on factor.

Współczynnik budynkowy odnosi się do powierzchni w całym budynku, które są przeznaczone do użytku przez wszystkich najemców, a nie tylko tych z jednego piętra. W ten zakres wchodzą więc przede wszystkim:

• korytarze na parterze w holu wejściowym,
• pomieszczenia przeznaczone dla personelu sprzątającego, jeśli jest jedno na cały budynek (jeżeli są umieszczone na poszczególnych piętrach, zaliczają się do współczynnika piętrowego),
• budynkowe rozdzielnie elektryczne czy palarnia przeznaczone dla całego budynku,
• pomieszczenia typu chillout room i inne pomieszczenia socjalne ogólnego użytku,
• pokój dla matki z dzieckiem.

Współczynnik budynkowy wylicza się na podstawie wzoru:

pierwotna powierzchnia kondygnacji w całym budynku/(powierzchnia zajmowana przez najemców + powierzchnia przynależna piętrowa do najemców).

Przykładowo, jeżeli biurowiec ma łącznie 6 000 mkw. powierzchni, z czego 500 mkw. to budynkowe powierzchnie wspólne, wyliczenie wygląda następująco:

(6000+500)/6000 = 1,08. Oznacza to, że powierzchnię najmu trzeba powiększyć o add-on factor w wysokości 8%.

Polityka wynajmujących wobec add-on factor może być zróżnicowana. Zdarza się, że naliczane są oba rodzaje (np. w dużych, wielopiętrowych biurowcach). Może też być naliczany tylko jeden z nich lub też właściciel obiektu może zrezygnować z jego dodawania do opłat. Warto jednak podkreślić, że gdy add-on factor wynosi 0%, wcale nie oznacza to zwolnienia z partycypacji w kosztach wspólnych. Są one wówczas zazwyczaj „ukryte” w czynszu najmu albo w opłacie eksploatacyjnej.

W umowach najmu można też się spotkać ze współczynnikiem Load Factor A. To iloczyn współczynnika piętrowego i budynkowego. Na bazie naszych przykładów wyniósłby on: 1,1 x 1,08 = 1,188%. Zatem najemca biura o powierzchni 100 mkw zgodnie z wyliczeniem Load Factor A zapłaci za wynajem powierzchni 118,8 mkw.

Najważniejsze jest jednak to, że pełną informację o tym, jakie dodatkowe opłaty za najem powierzchni biurowej zostaną Ci doliczone, otrzymasz przed podpisaniem umowy najmu. Na tym etapie wspólnie z naszym doradcą możesz dokładnie omówić wszystkie składniki kosztu wynajmu biura, aby mieć pełną świadomość podpisywanego zobowiązania.

Potrzebujesz pomocy w znalezieniu dobrego biura na wynajem na korzystnych warunkach finansowych? Skontaktuj się z nami! Mamy wieloletnie doświadczenie w obrocie nieruchomościami, doskonale znamy łódzki rynek i dysponujemy ofertami z pierwszej ręki, zanim pozna je konkurencja. Sprawdź nas!