Nieruchomości komercyjne – czym są, rodzaje, charakterystyka

Jaka jest definicja nieruchomości komercyjnej? Co ciekawe, w polskich przepisach nie jest zdefiniowane słowo „komercja”, dlatego należy się odwoływać do jego znaczenia słownikowego, które wskazuje na coś, co jest „obliczone na zysk, przynoszące dochód”. A zatem do tego rodzaju nieruchomości należy zaliczyć wszystkie powierzchnie, które można wykorzystać do prowadzenia działalności gospodarczej lub do generowania przychodów z ich wynajmu (czyli inwestuje się w nie z myślą o osiągnięciu zysku).

Jak widać komercyjne nieruchomości to bardzo szerokie pojęcie, które obejmuje właściwie wszystkie lokale niemieszkalne. Na rynku nieruchomości komercyjnych można znaleźć m.in.:

• biura,
• magazyny,
• hale produkcyjne i produkcyjno-magazynowe,
• lokale handlowe (w tym galerie i pasaże handlowe),
• lokale usługowe (w tym obiekty turystyczne i gastronomiczne).

Rodzaje nieruchomości komercyjnych

Poszczególne typy nieruchomości znacznie się od siebie różnią – przede wszystkim sposobem zagospodarowania przestrzeni, rozwiązaniami funkcjonalnymi i technicznymi.

Mogą to być zarówno powierzchnie wydzielone w większych obiektach, jak i całe budynki, przy czym inwestor ma możliwość dostosowania przestrzeni do własnych potrzeb. Dzięki temu każda firma, bez względu na specyfikę działalności, może znaleźć odpowiednie miejsce dla siebie. Takie, które pozwala maksymalnie zwiększyć szanse na osiągnięcie sukcesu biznesowego.

Na wstępie warto tu dokonać rozróżnienia znaczenia pojęć najmu i wynajmu, które są bardzo często nieprawidłowo interpretowane i powszechnie używane zamiennie. Pomocna jest w tym krótka definicja umowy najmu zamieszczona w Kodeksie cywilnym:

„Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz”. (Art. 659. §1)

Mówiąc prościej:

• najemca to osoba, która korzysta z danego lokum i odprowadza z tego tytułu korzyść materialną na rzecz wynajmującego. Najemca nie ma prawa do wynajmowania lokalu, za zgodą wynajmującego może go jedynie podnajmować;
• wynajmujący to właściciel obiektu, który udostępnia go najmującemu za określoną korzyść materialną na podstawie specjalnie przygotowanej umowy. Jest to zatem osoba, która czerpie zyski z użytkowania danej nieruchomości lub jej części przez osoby trzecie, czyli najemców.

Podsumowując – wynajem nieruchomości komercyjnych może oferować jedynie ich właściciel. Najmu dokonuje osoba, która chce korzystać z obiektu w zamian za cykliczne uiszczanie opłat. Warto o tym pamiętać, zwłaszcza w kontekście odpowiedniego interpretowania zapisów zawartych w umowie najmu dotyczących praw i obowiązków najemcy i wynajmującego.

Rynek nieruchomości komercyjnych w Polsce rozwija się bardzo dynamicznie. Coraz popularniejszy staje się przy tym najem powierzchni komercyjnych, a nie ich zakup czy budowa na własny użytek.

Dla przykładu w 2021 roku łączne zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej sięgnęły ok. 22 mln mkw., a liczba ta stale rośnie. Popyt na powierzchnie magazynowe był przy tym o około 58% wyższy w porównaniu z poprzednim rokiem i sięgnął niemal 5,4 miliona mkw. (netto). Kolejne 1,5 miliona mkw. stanowiły odnowienia umów najmu, co zwiększyło całkowity popyt brutto do bezprecedensowego pułapu 6,9 miliona mkw.

Świetnie ma się również rynek wynajmu nieruchomości biurowych, który mimo pandemii, wyniósł w 2021 roku blisko 595 000 kw., przy czym dla najmujących ważnym kryterium doboru była możliwość ekspansji bądź redukcji powierzchni.

Kto decyduje się na najem powierzchni komercyjnych? W tej grupie znajdują się zarówno przedsiębiorcy, którzy dopiero rozpoczynają działalność, jak i duże firmy z ogromnym stażem na rynku.

Jest wiele powodów do skorzystania z tego rozwiązania. W przypadku nieruchomości komercyjnych najważniejsze to:

• znacznie większa elastyczność działania – to istotne zwłaszcza dla początkujących przedsiębiorców. Kiedy otwiera się firmę, nie sposób do końca przewidzieć, jakie będą jej potrzeby funkcjonalne. Szybko może się okazać, że np. niezbędna jest większa powierzchnia czy też jej przystosowanie pod konkretne działania. Korzystając z formy najmu, możesz uzgodnić z właścicielem jej adaptację czy też poszerzenie. Po określonym czasie możesz również po prostu zmienić lokal na inny;
• niższy próg wejścia niż przy zakupie – to istotne, jeżeli firma nie dysponuje kapitałem na inwestycję we własny obiekt albo chce przeznaczyć budżet np. na rozbudowę działalności. Umiejętnie wynegocjowane ceny najmu nieruchomości komercyjnych mogą być bardzo korzystne, a wydatki na czynsz przewidywalne. Dlatego nawet firma „raczkująca” na rynku e-commerce czy w innej dziedzinie może sobie pozwolić na najem;
• możliwość szybszego rozpoczęcia działalności – atrakcyjne nieruchomości komercyjne często są dostępne „od zaraz”. Trzeba tylko wiedzieć, gdzie ich szukać. Proces znalezienia idealnego biura czy magazynu może przyspieszyć współpraca z dobrym biurem nieruchomości, które zna lokalny rynek. Najem oznacza także znacznie mniej formalności niż budowa, a nawet zakup lokum. Gdy więc liczy się czas, to najlepsza opcja.

Inwestycja we własną nieruchomość komercyjną może się opłacać, jeżeli:

• powierzchnia, której potrzebuje Twoja firma, wymaga zastosowania specyficznych usprawnień, a na rynku trudno znaleźć lokale o wpisującej się w nie charakterystyce lub nie ma możliwości wykonania ich adaptacji. Wówczas budowa jest jedynym rozwiązaniem;
• firma ma stałe potrzeby powierzchniowe i funkcjonalne oraz nie przewiduje zmian w tym zakresie w długofalowej perspektywie – wówczas również budowa czy zakup obiektu na własność mogą się opłacić bardziej niż płacenie czynszu najmu wynajmującemu,
• jest to wydatek mający się zwrócić w obliczonej przyszłości – np. dlatego, że myślisz o perspektywie wynajmu części własnego obiektu innym podmiotom.

Decyzję warto skonsultować z doradcami specjalizującymi się w nieruchomościach komercyjnych i wziąć pod uwagę wszystkie „za” i „przeciw”.

Myślisz nad najmem lub zakupem powierzchni komercyjnej? Jeśli tak, dobrym rozwiązaniem będzie skorzystanie z pomocy ekspertów. Powód jest prosty – przy wyborze obiektu lub lokalu pod działalność trzeba wziąć pod uwagę wiele czynników.

Dobra agencja nieruchomości komercyjnych doskonale zna stawki obowiązujące na lokalnym rynku, zatem czuwa nad tym, abyś dokonał jak najbardziej opłacalnej dla siebie inwestycji. Ma także dostęp do ofert często zanim zostaną one oficjalnie ogłoszone, co zwiększa Twoje szanse na znalezienie lokum skrojonego pod Twoje potrzeby.

Dzięki współpracy z agencją nie będziesz musiał samodzielnie „przeczesywać” setek propozycji dostępnych online czy kontaktować się z dziesiątkami właścicieli obiektów. Profesjonalni doradcy z długoletnim doświadczeniem w branży potrafią również wskazać szereg cech przestrzeni pożądanych z perspektywy specyfiki Twojego biznesu – łącznie z takimi, z których przydatności najemcy często nie zdają sobie sprawy. Co szczególnie istotne, nie będziesz też sam w czasie negocjacji zapisów umowy, w tym tych dotyczących stawek – rolą doradcy jest uzgodnienie takich warunków, które będą dla Ciebie możliwie jak najbardziej korzystne.

Jeśli poszukujesz nieruchomości komercyjnej na terenie województwa łódzkiego i potrzebujesz takiego wsparcia, skontaktuj się z nami. Po rozpoznaniu Twoich potrzeb znajdziemy nieruchomość komercyjną, która spełni Twoje oczekiwania zarówno pod kątem funkcjonalnym, jak i budżetowym. Aktywnie pomagamy również w kwestii dopełnienia wszelkich formalności. Zapraszamy!