Wynajem hali – koszty i niezbędne dokumenty

Budowa hali przemysłowej to inwestycja o wartości nawet kilkudziesięciu milionów złotych. W tym kontekście wynajem pomieszczeń magazynowych czy produkcyjnych wydaje się być całkiem ekonomiczną alternatywą, a dla wielu też – jedyną. Jak zatem wyglądają koszty wynajmu hali magazynowej czy produkcyjnej?

Wynajem magazynów – cena

Nie ma jednej, konkretnej i uniwersalnej stawki, którą można by podać. Warto jednak za punkt wyjściowy do porównywania kosztów wziąć cenę najmu magazynu za 1 m2. Będzie ona uzależniona m.in. od:

• lokalizacji obiektu,
• jego klasy (A lub B),
• wyposażenia hali i przynależnej do niej infrastruktury, np. takiej jak zaplecze biurowo-socjalne.

Warto przy tym pamiętać, że istnieje kilka składników opłat. Omówmy je po kolei.

Przeczytaj także: Wynajem hali produkcyjnej – kiedy i dlaczego jest opłacalny?

Czynsz to podstawowa opłata z tytułu korzystania z hali do wynajęcia. Warto przy tym wyraźnie rozróżnić czynsz bazowy oraz czynsz efektywny – są to pojęcia istotne, zwłaszcza gdy w grę wchodzą hale i magazyny klasy A, czyli powierzchnie nowocześniejsze i lepiej dostosowane do wymogów współczesnego przemysłu.

Na czym polega różnica?

• Czynsz bazowy to podstawowa stawka miesięczna netto, która jest punktem wyjścia do końcowej wartości opłaty. To w stosunku do niej są naliczane rozmaite rabaty, zniżki czy zwyżki za nowoczesną halę. Warto pamiętać, że stawka ta może podlegać corocznej indeksacji – o ile tak zostanie zapisane w umowie. Jest to częsta praktyka, choćby z uwagi na inflację.
• Czynsz efektywny za wynajem hali produkcyjnej czy magazynu to faktyczna opłata, jaką ponosi najemca. Może być ona wyższa lub niższa od czynszu bazowego. Dlaczego? Ponieważ wynajmujący często oferują różnego rodzaju zachęty czy zniżki – np. kilkumiesięczne zwolnienie z opłat, choćby na czas adaptacji lokalu. Z drugiej strony mogą się pojawić zwyżki, np. z tytułu adaptacji powierzchni do potrzeb najemcy.

Przy wynajmie hali magazynowej należy koniecznie precyzyjnie określać zarówno wysokość czynszu bazowego, jak i czynszu efektywnego. Obie te wartości będą miały wpływ na ostateczną wysokość opłat.

Opłata serwisowa jest, mówiąc inaczej, pokryciem kosztów eksploatacji hali magazynowej czy produkcyjnej. Składają się na nią m.in. koszty wynikające z uiszczania podatku od nieruchomości, użytkowania wieczystego, ale także z serwisu inżynieryjnego, utrzymania ochrony, obsługi zarządcy czy ubezpieczenia nieruchomości. Wszystkie składniki, na podstawie których jest wyliczana opłata serwisowa, muszą również znaleźć się w umowie najmu hali. Warto pamiętać, że – zwłaszcza przy wynajmie długoterminowym – trzeba się liczyć z możliwością zmiany wysokości opłaty serwisowej, np. wówczas gdy gmina podniesie podatki.

Kolejnym składnikiem wydatków związanych z wynajmem hali magazynowej są koszty mediów – a zatem przede wszystkim prądu i wody. Mogą do tego dojść wydatki na gaz czy ogrzewanie – jeśli np. obiekt podłączony jest do ogrzewania miejskiego.

Metody rozliczania opłat stosowane przez wynajmujących są zróżnicowane. Najczęściej są prowadzone po prostu zgodnie ze stanem licznika. Korzysta się także z tzw. reguł „open book” – w tym modelu najemca ma stałą kontrolę nad wysokością kosztów i jest o nich na bieżąco informowany przez wynajmującego. Wie więc np. o tym, że nastąpiła podwyżka stawek za media i może się na to przygotować.

Oferta wynajmu powierzchni magazynowej zakłada wyjściowy standard hali, która zostanie udostępniona klientowi. Parametry te są zazwyczaj ustandaryzowane – można więc liczyć np. na określoną wytrzymałość posadzki, odporność ogniową hali, typowy rozstaw siatki słupów (zazwyczaj 22,5/24/12 m) czy dopływ światła dziennego na poziomie 2%. Nie są one wystarczające dla każdego najemcy. Przykładowo, gdy obiekt ma służyć celom produkcyjnym, potrzebne jest większe doświetlenie, a także wydzielenie sporej strefy socjalnej. W większości przypadków takie modyfikacje są oczywiście możliwe, zwłaszcza w nowej hali magazynowo-biurowej, ale wymagają uiszczenia dodatkowych opłat.

Rozliczenie tego kosztu może przebiec na różne sposoby – konieczność wykonania adaptacji może np. podnieść wysokość czynszu efektywnego lub też wiązać się z określoną opłatą na start. Wiele zależy od konkretnego wynajmującego, a także tego, co zostanie wynegocjowane w warunkach najmu. Doradcy nieruchomości pomagają ustalić maksymalnie korzystne dla obu stron warunki rozliczenia tego wydatku.

Usługa wynajmu hal i magazynów jest również obarczona podatkiem VAT. Dlatego warto zwrócić uwagę na to, jakie ceny są podawane w ofercie – netto czy brutto. Zwyczajowo podaje się tę pierwszą wartość, czyli z pominięciem podatku VAT. W przypadku wynajmu budynku magazynowego – wybudowanego niedawno czy wiele lat temu – obowiązuje stawka 23% VAT.

Jak widać, na cenę wynajęcia hali magazynowej czy produkcyjnej składa się wiele elementów. Jak jednak wyglądają stawki w praktyce? Są one uzależnione również od lokalizacji obiektu. Na atrakcyjność miejsca, w którym znajduje się oferowany magazyn, wpływają dwa kluczowe czynniki.

Po pierwsze jest to umiejscowienie przeznaczonej do wynajęcia hali na mapie Polski. Znakomita lokalizacja to adres położony w silnie uprzemysłowionym regionie kraju lub w jego centralnym obszarze. W oba te wymogi świetnie wpisuje się Łódź, która – z uwagi na usytuowanie – jest węzłem komunikacyjnym łączącym wszystkie części Polski. Dlatego z perspektywy logistycznej wszystkie hale magazynowo-produkcyjne i magazyny zlokalizowane w tym obszarze są bardziej atrakcyjne dla najemców niż np. te położone w Białymstoku.

Kiedy jednak porówna się, ile kosztuje wynajęcie magazynu w Warszawie i w Łodzi, to drugie miasto wypada korzystniej. Cena wynajmu hali za m2 będzie tu nawet kilkadziesiąt procent niższa niż w stolicy.

Jak orientacyjnie kształtują się stawki za wynajęcie magazynu czy hali przemysłowej w Warszawie, Łodzi i Białymstoku? W bardzo ogólnym ujęciu, gdy mowa o powierzchni klasy A:

• w Warszawie stawki sięgają nawet ponad 6,25 EUR za m2 miesięcznie;
• w Łodzi cena wynajmu hali za m2 to nawet ok. 4 EUR/mc;
• w Białymstoku wynajem hali możliwy jest nawet za ok. 3 EUR za m2/mc.

Oczywiście wszystko zależy od specyfiki obiektu, naturalnie liczy się także wielkość powierzchni magazynowej, jaką chce wykorzystywać najemca.

Na cenę wynajmu hali magazynowej może wpływać również „położenie strategiczne”. Większym zainteresowaniem będzie się cieszyć obiekt zlokalizowany w miejscu, które zapewnia łatwy dojazd i płynny ruch. Wpływają na to np.:

• niewielka odległość od głównej ulicy oraz od dużych węzłów komunikacyjnych – do obiektów znajdujących się tuż przy autostradach i drogach krajowych dostawcy mogą łatwiej i szybciej dojechać, bez tracenia czasu w korkach;
• usytuowanie w strefie przemysłowej – dzielnice przemysłowe są oddalone od centrów miast, a co za tym idzie, lepiej dostosowane do ruchu towarowego.

Magazyn oferowany w takiej lokalizacji może mieć wyższą cenę za 1 m2 niż przestrzeń o podobnym standardzie w centrum miasta czy z dala od dużych węzłów komunikacyjnych.

W kontekście lokalizacji ważny jest również dogodny dojazd środkami komunikacji do wynajętej hali. Powód jest prosty: będzie to miało wpływ na atrakcyjność obiektu dla przyszłych pracowników.

Im lepsze warunki panują w obiekcie i im więcej jest w nim udogodnień, tym wyższa będzie cena wynajmu hali magazynowej. W ślad za wyższymi stawkami idzie zdecydowanie lepszy standard, w tym np.:

• niepyląca posadzka przemysłowa o wysokiej nośności, co może być szczególnie ważne przy intensywnej eksploatacji przestrzeni;
• brama wjazdowa z poziomu 0 + doki załadunkowe;
• optymalna wysokość hali (netto) i przemyślana siatka słupów;
• duży plac manewrowy na terenie obiektu;
• duża brama towarowa;
• windy towarowe;
• ochrona obiektu;
• wygodny parking.

Poza tym w nowej hali magazynowo-biurowej łatwiej o elastyczne zarządzanie powierzchnią. Istnieje zatem np. możliwość powiększenia wynajmowanej przestrzeni wraz ze zwiększaniem się potrzeb firmy.

Warto też wspomnieć, że czynsz z tytułu najmu części magazynowej zazwyczaj będzie niższy niż ten za pomieszczenia biurowe. Za część z zapleczem biurowo-socjalnym zazwyczaj trzeba zapłacić nawet ok. 2-3 razy wyższą stawkę niż za oferowany magazyn. Trzeba jednak pamiętać, że przestrzeń przeznaczona na biuro będzie miała znacznie mniejszą powierzchnię, co zrównoważy wydatki.

Stawki za wynajem hal magazynowo-biurowych są obecnie podawane najczęściej w euro, a nie w złotówkach. Jest to standardem zwłaszcza w nowych obiektach zlokalizowanych w centrach logistycznych. Natomiast w przypadku wynajmu hal klasy B – w starszych obiektach, koszty są najczęściej definiowane w złotówkach.

Najważniejszym dokumentem przy wynajmie hal magazynowych czy produkcyjnych jest oczywiście umowa najmu. Musi ona precyzyjnie określać nie tylko wysokość i sposób naliczania opłat, ale i inne warunki korzystania z wynajmowanego obiektu. Do umowy powinny również zostać dołączone określone załączniki, takie jak:

• rzut powierzchni magazynu wraz z podziałami nieruchomości na określone powierzchnie,
• pozwolenie na użytkowanie obiektu – jeśli jest to nowo wybudowana hala,
• uzgodnienia środowiskowe – wymagane przy rozpoczynaniu działalności produkcyjnej,
• KIP, czyli karta informacyjna przedsięwzięcia.

Przed podpisaniem umowy najmu warto także sporządzić list intencyjny, który będzie wstępnym zobowiązaniem i formą wytyczenia ustaleń brzegowych – zostaną one uzgodnione przed podpisaniem finalnej umowy.

Zależy Ci na tym, aby znaleźć atrakcyjną halę przemysłową na wynajem w Łodzi lub okolicach i zawrzeć transakcję bezpiecznie, sprawnie oraz na korzystnych warunkach cenowych? Skontaktuj się z nami i skorzystaj ze wsparcia! Szybko znajdziemy dla Ciebie obiekt zlokalizowany w dogodnym miejscu, który pozwoli rozwinąć biznesowe skrzydła.