Park handlowy vs galeria – jak wynająć w nich lokal i ile to kosztuje?

Na początek warto wyjaśnić różnicę między parkiem handlowym (retail parkiem) a galerią. Oba typy obiektów skupiają na jednej przestrzeni wiele punktów handlowych i usługowych, natomiast odróżniają się od siebie:

• wielkością – galerie są zazwyczaj obiektami wielkopowierzchniowymi, nierzadko kilkupiętrowymi, a w jednym centrum może się mieścić nawet trzycyfrowa liczba sklepów, natomiast parki handlowe działają na znacznie mniejszą skalę, zazwyczaj jest to kilka-kilkanaście lokali;
• lokalizacją – retail parki to przestrzenie typu convenience, które są usytuowane w „mieszkalnych” dzielnicach miasta – tam, gdzie wygodnie do nich dotrzeć „po drodze” i na szybkie zakupy, natomiast galerie można znaleźć w ścisłym centrum (np. w okolicach dworców kolejowych) i na przedmieściach;
• układem przestrzennym – w galeriach wszystkie lokale znajdują się „pod jednym dachem”, natomiast parki handlowe to miejsca, gdzie to większości sklepów można wejść „z ulicy”.

Te różnice przekładają się zarówno na intencje i oczekiwania klientów, którzy odwiedzają te obiekty, jak również na warunki wynajmu dla inwestorów.

Gdzie są one lepsze, jeśli działasz lokalnie? W naszej ocenie Twoim pierwszym wyborem nie powinny być duże galerie handlowe. Dlatego, zanim więc przejdziemy do warunków w mniejszych parkach typu convenience, przyjrzyjmy się większym centrom z perspektywy najemcy.

Sektor rynku galerii handlowych jest w naszym kraju dojrzały i dość przewidywalny. W związku z tym można na niego spojrzeć nie tylko przez pryzmat zalet dla sprzedawców, ale również wyzwań, z jakimi wiąże się wynajem lokalu w galerii handlowej. A te dla najemcy, który nie należy do dużej sieci franczyzowej, mogą być bardzo poważne.

Czy galerie handlowe to najlepsze miejsce na rozwijanie działalności komercyjnych? Wydaje się, że tak, ale przede wszystkim dla dużych sieci. Aby się o tym przekonać, wystarczy odwiedzić kilka takich obiektów. Znajdują się w nich najczęściej sklepy i punkty usługowe tych samych, ogólnopolskich lub globalnych marek. Natomiast te mniejsze, lokalne, rzadko zagrzewają tam miejsce.

Nie wynika to bynajmniej z mniejszych zdolności firm z sektora MŚP do prowadzenia biznesu, a po prostu z polityki centrów handlowych. Dobierają one najemców swoich lokali według określonego klucza. Oznacza to, że lokale do wynajęcia w galeriach handlowych są bardzo często dostępne jedynie dla „wybranych”.

W największym skrócie dla firm, których obecność podniesie atrakcyjność obiektu i zwiększy ruch kupujących. W efekcie lokal w galerii jest przyznawany zazwyczaj najemcy działającemu w ramach franczyzy.

Trzeba też pamiętać, że:

• duża liczba odwiedzających centrum handlowe niekoniecznie przekłada się na liczbę klientów poszczególnych punktów. O ich popularności decyduje wiele innych czynników; często zdarza się, że większe szanse sprzedażowe czekają w mniejszych parkach handlowych;
• umowa najmu lokalu w galerii zawsze jest na czas określony, i jednocześnie nie ma możliwości jej wypowiedzenia bez poniesienia dodatkowych kosztów;
• lokal należy wykończyć na własną rękę – a to może być kolejny wysoki koszt.

Negatywnie mogą tu też zaskoczyć wydatki na wynajem.

Sprawdź również: Wynajem lokalu użytkowego krok po kroku – jak wygląda?

Ile kosztuje wynajem lokalu w galerii handlowej? Odpowiedź na to pytanie jest trudniejsza niż może się wydawać. I to nie tylko z uwagi na bardzo zróżnicowane stawki. Te najwyższe, w bardzo popularnych centrach handlowych w Warszawie, sięgają nawet 100 – 130 euro/ m², natomiast w miastach takich jak Łódź mogą dochodzić do 60 euro/m².

To jednak dopiero początek „schodów”. Trzeba bowiem pamiętać o kilku dodatkowych kwestiach.

Poza samym czynszem najmu, pojawia się wiele dodatkowych opłat związanych z funkcjonowaniem całego centrum. Ponoszą je nie tylko wynajmujący wielkopowierzchniowe lokale, ale także ci, którzy mają niewielką wyspę czy kiosk. Rzadko kiedy są one z góry wkalkulowane w czynsz. Poza nim mogą się zatem pojawić np.:

• opłaty publicznoprawne – związane np. z podatkiem od nieruchomości, czynszem z tytułu dzierżawy gruntu, podatkiem katastralnym, ubezpieczeniem centrum czy regulowanym przez nie podatkiem dochodowym; obarczanie najemców takimi wydatkami to bardzo częsta praktyka;
• koszty związane z działaniem obiektu – m.in. te wynikające ze zużycia mediów w częściach wspólnych, sprzątaniem czy ochroną, ale także z reklamami galerii handlowej czy utrzymaniem darmowego autobusu dla klientów.

Ta lista bywa znacznie dłuższa. Niektóre jej pozycje mogą zaskakiwać, zwłaszcza tych, którzy do tej pory wynajmowali lokale komercyjne w obiektach innego typu, np. w parkach handlowych typu convenience. Pojawia się też problem ze zbyt częstą indeksacją wysokości czynszu oraz ze zwiększaniem stawki po osiągnięciu przez sprzedawcę określonego obrotu. A to podnosi koszty eksploatacji i… może pochłonąć sporą część zysków. Pytanie więc, czy możesz sobie pozwolić na taką niepewność.

Czytaj też: Wakacje czynszowe dla najemców komercyjnych

Udało Ci się zebrać „za” i „przeciw”, przez co dochodzisz do wniosku, że koszt wynajęcia lokalu w galerii handlowej może być zbyt wysoki? To wcale nie oznacza, że masz rezygnować z pomysłu na biznes. Może się okazać, że znacznie lepiej spiszą się lokale w obiektach innego typu. Czyli gdzie?

Pomyśl o mniejszych, lokalnych retail parkach typu convenience (np. typu park handlowy Łódź Traktorowa); są one bardziej otwarte również na mniejsze biznesy i przyciągają inny typ klientów. W takich miejscach znajdują się 1-2 sklepy o większej powierzchni (najczęściej market spożywczy i, ewentualnie, elektroniczny) + kilku większych najemców. Pozostałe przestrzenie są dostępne na wynajem dla lokalnych sprzedawców.

Takich powierzchni przybywa z roku na rok – tylko w 2022 oddano do użytku ponad 300 000 m2 obiektów tego typu. Wiąże się to ze zmianą preferencji klientów. Dziś cenią sobie oni szybsze zakupy i doceniają obecność sklepów spoza dużych sieci.

W lokalu użytkowym do wynajęcia w takim miejscu często możesz zatem oczekiwać znacznie lepszych warunków, a przy okazji… mniejszej konkurencji.

Wynajęcie lokalu w parku handlowym jest zazwyczaj łatwiejsze niż „wejście” do dużej galerii. Takie punkty są znacznie bardziej otwarte na lokalnych merchantów. Często można tu też znaleźć nieco mniejszą przestrzeń – odpowiednią np. na otwarcie niewielkiego butiku odzieży własnej marki czy sklepu z dekoracjami DIY.

Można tu też oczekiwać niższego czynszu. Ile wynosi? Znaczne mniej niż w galeriach. Można oczekiwać, że:

• opłata za sam lokal będzie wynosiła ok. 13 – 20 eur/m2;
• opłaty eksploatacyjne nie przekroczą ok. 5 – 6 eur/m2;
• bardzo rzadko wysokość czynszu będzie liczona od obrotu, a jeśli nawet, jego wartość nie powinna przekroczyć czynszu bazowego o 8%/mies ^[1].

Doświadczenie pokazuje też, że w większości przypadków można liczyć na partycypację właścicieli obiektów w kosztach wykończenia lokalu pod klucz czy jego aranżacji.

Jak zatem widać, dostępność parków handlowych typu convenience dla graczy z półki MŚP oraz koszt wynajmu lokali komercyjnych w tych obiektach prezentują się bardzo obiecująco. Warto więc rozważyć skierowanie swojej uwagi właśnie na nie. Alternatywą może też być lokal użytkowy przy jednej z głównych ulic miasta, np. przy Piotrkowskiej w Łodzi. Wszystko zależy od Twoich potrzeb biznesowych.

Chcesz znaleźć dobre miejsce dla swojego biznesu w Łodzi? Skontaktuj się z naszymi ekspertami. Przeanalizujemy Twoje potrzeby i szybko znajdziemy lokal użytkowy, który pomoże Ci przyciągnąć klientów.

¹ https://www.rp.pl/nieruchomosci/art38009931-parki-handlowe-ciagle-kwitna