Bezpieczeństwo na rynku nieruchomości to priorytet – bez względu na to, o jaką transakcję chodzi. Dlatego kiedy ma dojść do kupna/sprzedaży obiektu, standardem jest podpisywanie umowy przedwstępnej, mającej zadbać o minimalizację ryzyka dla obu stron. Co jednak, gdy w grę wchodzi nie zakup, a wynajem? Czy umowa przedwstępna najmu lokalu jest rzeczywiście konieczna? Wyjaśniamy.
Umowa przedwstępna wynajmu lokalu na działalność gospodarczą – co to jest?
Przedwstępna umowa najmu lokalu usługowego to dokument, który może być zawarty między przyszłymi wynajmującym i najemcą. Ma ona:
- zobowiązywać strony do zawarcia umowy najmu w przyszłości,
- nakreślać kluczowe postanowienia, na jakie zgodzili się wynajmujący oraz najemca – te, które zostaną później powtórzone i ewentualnie uszczegółowione w umowie przyrzeczonej, czyli właściwej.
Co powinna zawierać umowa przedwstępna najmu lokalu użytkowego?
Przedwstępna umowa najmu lokalu użytkowego powinna zawierać przede wszystkim:
- miejsce i datę sporządzenia,
- dane obu stron,
- określenie przedmiotu najmu – powinien w niej zostać oznaczony konkretny lokal albo część obiektu, która ma zostać wynajęta,
- termin rozpoczęcia najmu i wysokość czynszu najmu.
Muszą się w niej również pojawić podpisy obu stron – tak, aby dokument nabrał mocy prawnej.
Przeczytaj także:
Czy umowa przedwstępna na wynajem lokalu jest w ogóle konieczna?
To pytanie pojawia się dość często w kontekście wynajmu powierzchni biurowej czy magazynowej. Pytanie: czy rzeczywiście trzeba dokładać sobie formalności i w jaki sposób ma to zwiększyć bezpieczeństwo transakcji? Na rynku nieruchomości mieszkalnych taki ruch może mieć sens – zarówno z perspektywy najemcy, jak i wynajmującego. Z naszego doświadczenia wynika, że w kontekście powierzchni komercyjnych już niekoniecznie. Wszystkie ustalenia można poczynić na etapie negocjacji prowadzących do zawarcia „właściwej” umowy.
Wynajem lokalu komercyjnego daje dużą swobodę co do opisu praw i obowiązków wynajmującego oraz najemcy. Treść umowy najlepiej skonsultować z doradcą specjalizującym się w obszarze wynajmu nieruchomości.
Jak zapewnić sobie bezpieczeństwo bez podpisywania przedwstępnej umowy najmu lokalu usługowego?
Kluczową kwestią jest zadbanie o poprawność zapisów w umowie wynajmu lokalu i wypracowanie jak najbardziej korzystnych warunków. Bardzo cenne jest w tym kontekście wsparcie doświadczonego specjalisty, który doskonale zna realia rynku i pomoże przejść przez całą procedurę, w taki sposób, by zapewnić Ci bezpieczeństwo transakcji. Procedura ta wygląda następująco.
1. Wybór lokalu
Na tym etapie warto sprawdzić nie tylko warunki techniczne czy wstępne stawki najmu oferowane przez właściciela, ale również np. datę, od której lokal jest dostępny, a także stan prawny obiektu. Współpraca z profesjonalnym doradcą nieruchomości, który wstępnie „przefiltruje” lokale dostępne na rynku i zaprezentuje Ci obiekty dopasowane do Twoich potrzeb biznesowych, pozwoli Ci skupić się od razu na najbardziej wartościowych ofertach.
2. Negocjacje warunków najmu
To kluczowy etap, na którym wypracowuje się zasady wynajmu powierzchni magazynowej czy biurowej. Pamiętaj, że ustalenia wymaga nie tylko czynsz najmu oraz powierzchnia użytkowa lokalu. Istotne są także:
- warunki adaptacji lokalu (kto ponosi koszt i kto odpowiada za wykonanie niezbędnych modyfikacji?),
- termin przekazania lokalu oraz rozpoczęcia płatności (te daty nie zawsze się pokrywają – czasem płatność następuje np. dopiero po zakończeniu prac adaptacyjnych);
- wysokość kaucji najmu oraz warunki jej wpłaty i rozliczenia po zakończeniu najmu,
- sposób naliczania dodatkowych opłat (ryczałt czy wg stanów licznika?),
- okres umowy najmu oraz wypowiedzenia umowy (gdy jest zawierana na czas nieokreślony),
- zasady korzystania z przestrzeni wspólnych i sposób rozliczania,
- prawa i obowiązki stron.
Porozumienie we wszystkich tych kwestiach należy przełożyć na treść właściwej, a nie przedwstępnej umowy najmu lokalu usługowego, i ją podpisać.
3. Podpisanie umowy wynajmu
Właściwa umowa najmu powinna objąć wszystkie kwestie opisane powyżej. Warto, aby spojrzał na nią specjalista – tak, abyś uzyskał pewność, że nie ma w niej żadnych niekorzystnych czy ryzykownych dla Ciebie klauzul.
4. Wpłata kaucji i przejęcie kluczy do lokalu
Wysokość kaucji to najczęściej minimum jednomiesięczny czynsz, jednak wszystko zależy od indywidualnych ustaleń między wynajmującym a najemcą. Jej wpłata jest jednak zazwyczaj warunkiem koniecznym do otrzymania kluczy do lokalu.
List intencyjny – alternatywa dla umowy przedwstępnej najmu lokalu. Kiedy z niego skorzystać?
Są sytuacje na komercyjnym rynku nieruchomości, gdy zachodzi potrzeba dodatkowego zabezpieczenia współpracy. Dzieje się tak np., gdy obiekt biurowy czy magazynowy jest jeszcze budowany, a przejęcie wynajętej powierzchni jest odsunięte w czasie. Wówczas dobrą praktyką, zastępującą przedwstępną umowę najmu lokalu użytkowego, jest list intencyjny. To dokument, który:
- potwierdza wolę obu stron do przyszłego zawarcia umowy,
- określa warunki brzegowe współpracy – np. lokalizację wynajmowanej przestrzeni czy jej powierzchnię oraz stawkę czynszową.
Warto go podpisać, aby stworzyć dobry grunt pod finalną umowę.
Zależy Ci na bezpieczeństwie transakcji najmu lokalu użytkowego? Skontaktuj się z nami i podejmij współpracę z naszymi specjalistami. Wspólnie znajdziemy lokal precyzyjnie dopasowany do potrzeb biznesu, który prowadzisz, i zadbamy o to, aby umowa, którą podpiszesz, była dla Ciebie bezpieczna i korzystna.
